Immobilienbewertung & Immobilienberatung
Diplom-Sachverständiger Carsten Meier

Die wichtigsten Schritte beim Verkauf Ihrer Immobilie

Checkliste notwendiger Unterlagen

Vor dem Start der Veräußerungsbemühungen sollten die für einen erfolgreichen Verkauf erforderlichen Dokumente zusammengestellt werden.

Folgende Dinge gehören zu den wichtigsten Unterlagen bei dem Immobilienverkauf:

• Das Exposee als optisches Aushängeschild für den Verkauf: Ein qualitativ hochwertiges, aussagekräftiges Exposee der Immobilie mit guten Innen- und Außenaufnahmen ist ein wichtiger Erfolgsfaktor für die erfolgreiche Vermarktung. Dazu gehören eine ansprechende Beschreibung und Informationen zur Lage, zur Geschichte sowie Angaben zum Energieverbrauch und der Heizungsart.
• Aktueller Grundbuchauszug: Dieser dient als Nachweis dafür, dass Sie der Eigentümer des Verkaufsobjektes sind, und enthält weitere Informationen zu möglichen Lasten und Rechten Dritter an der Immobilie, wie Wohn- oder Nießbrauchs- oder Wegerechte. Der Auszug wird beim Grundbuchamt beantragt, dabei kann ein Immobilienberater gerne behilflich sein.
• Dokumente und Unterlagen bei Eigentumswohnungen: Die Teilungserklärung und ggf. auch die Abgeschlossenheitserklärungen sind vorzulegen, der Jahreswirtschaftsplan, üblicherweise die letzten drei Protokolle der Eigentümerjahresversammlungen sowie die Wohngeldabrechnungen, die Haus- oder Gemeinschaftsordnung und Nachweise zu Modernisierungsmaßnahmen. Bei Vermietung auch die Mietverträge.
• Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben beim Haus- oder Wohnungsverkauf. Im Exposee sind Angaben aus dem Energieausweis wie der z. B. der Endenergieverbrauch in kWh/Quadratmeter und die Energieeffizienzklasse (bei neuen Energieausweisen) auszuweisen.

Weitere wichtige Unterlagen:

• Grundrisse vom Haus oder der Wohnung
• Lageplan / Flurplan des Grundstücks
• Baugenehmigung, Bauzeichnungen (soweit verfügbar), Bebauungsplan
• Aktuelle Auszüge aus Bau- und Altlastenverzeichnis
• Versicherungsunterlagen
• Grundsteuerbescheid
• Nebenkostenabrechnung und Auflistung der laufenden Kosten
• Eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen Mängelliste

Je nach Objekt kommen weitere Dokumente und Unterlagen hinzu.

So bewerten Sie Ihre Immobilie

Eine Immobilie zu verkaufen ist ohne Vorerfahrung ein komplexes Vorhaben und fordert neben Geduld, Zeit und Bürokratie auch Ihren monetären Einsatz. Mit diesen Kosten habe Sie zu rechnen:

• Energieausweis nach EnEv

  Der Energieausweis muss spätestens bei Besichtigung durch potentielle Käufer vorliegen. Ein Verbraucherausweis, der mithilfe Ihrer Neben- und Heizkosten angefertigt wird, kostet etwa zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis kommt ein Fachmann zu Ihnen und analysiert Ihr Verkaufsobjekt gründlich – hierfür müssen Sie mit etwa 300 Euro rechnen. Verbrauchsausweise sind nur dann zulässig, wenn sich in einem Haus mindestens fünf Wohnungen befinden und noch weitere Bedingungen erfüllt sind. Ansonsten müssen Sie den teureren Bedarfsausweis ausstellen lassen.

• Notarkosten

  Für Verkäufer fallen in der Regel keine Notarkosten an, denn Käufer übernehmen diese. Allerdings kann es sein, dass mit dem Verkauf andere notarielle Angelegenheiten zu regeln sind, zum Beispiel die Löschung einer Grundschuld oder das Löschen von Wohnrechten im Grundbuch. Die Löschung der Grundschuld kostet etwa 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld.

• Vorfälligkeitsentschädigung

  Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor Sie diese abbezahlt haben, wenn der Kredit also noch läuft, dann kann die Bank einen Ausgleich verlangen für die vorzeitige Kreditablösung. Dies ist die Entschädigung dafür, dass sie das Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Sie müssen dann aufgrund vertraglicher Regelungen eine entsprechende Ausgleichszahlung zusätzlich zur Ablösung des noch offenen Restkredits leisten.

• Spekulationssteuern

  Findet ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie statt – bei Selbstnutzung beträgt der Zeitraum drei Jahre - wird eine sog. Spekulationssteuer fällig. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf und dem individuellen Einkommenssteuersatz.

• Maklergebühren

  Gute Immobilienberater begleiten, führen oder übernehmen den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs für Sie. Dafür erhalten sie beim erfolgreichen Verkauf eine Maklerprovision. Diese entfällt bei meiner Beauftragung, da die Kosten durch den Verkäufer getragen werden. Unser Honorar betragt 3,5 % in jedem Verkaufsfall. Die Erfahrung zeigt, dass die Käufer bereit sind, einen weitaus höheren Kaufpreis zu zahlen, so dass sehr gute Marktpreise bei einem Verkauf durch uns erreicht werden.

• Gutachterkosten

  Ist eine Marktwertschätzung erforderlich, wird diese schriftlich erstellt und ist in der Gebühr von 3,5 % bereits enthalten. Es fallen also keine zusätzlichen Gutachterkosten an.